Экспертиза проектно-сметной документации по строительству жилого комплекса в Астрахани

В 2025 году проведена экспертиза проектно-сметной документации по строительству жилого комплекса на 240 квартир в г. Астрахани. Проверка выполнялась в рамках негосударственной экспертизы для подтверждения достоверности сметной стоимости и соответствия применённых нормативов требованиям Минстроя России. Объект включал три многоквартирных жилых дома, встроенные коммерческие помещения и подземную автостоянку.

Нормативная база

• Градостроительный кодекс РФ, статьи 49–50 — порядок проведения экспертизы проектной документации;
• Постановление Правительства РФ № 87 — состав проектной документации для жилых зданий;
• СП 54.13330.2022 — жилые здания многоквартирные;
• МДС 81-33.2004 и МДС 81-35.2004 — определение накладных расходов и сметной прибыли;
• Приказ Минстроя России № 421/пр — индексный и ресурсный методы расчётов;
• ТЕР-2025 Астраханской области — актуальная нормативная база по расценкам;
• Письмо Министерства строительства и ЖКХ Астраханской области № 02-13/254 от 12.06.2025 — индексы пересчёта по видам работ.

Этапы проведения экспертизы

Расчётный пример

Исходные данные: базисная стоимость строительства жилого комплекса — 315 000 000 руб.; индекс пересчёта (общестроительные работы) — 9,42; коэффициент плотной городской застройки — 1,03; коэффициент климатических условий — 1,05.

Формула: Итоговая стоимость = 315 000 000 × 9,42 × 1,03 × 1,05 = 3 209 085 000 руб.

После проверки смета была скорректирована — исключены дублирующие позиции и уточнены коэффициенты. Итоговая стоимость снижена на 2,9 % (около 93 000 000 руб.).

Выявленные ошибки

• Применение индексов пересчёта без разделения по видам работ (один общий индекс вместо трёх);
• Не учтён коэффициент стеснённости при застройке (1,02);
• Ошибочное применение повышающего коэффициента на зимние условия, хотя работы выполняются круглогодично;
• Неверное распределение затрат на благоустройство и внутренние инженерные сети.

Рекомендации

• Проверять корректность индексов и коэффициентов в каждом разделе сметы;
• Использовать региональные нормативы ТЕР-2025 Астраханской области по видам работ;
• Отражать все коэффициенты и источники нормативов в пояснительной записке;
• Производить сверку объёмов работ с проектными чертежами;
• Проводить предварительный аудит перед подачей в государственную экспертизу.

Вывод

Экспертиза проектно-сметной документации по строительству жилого комплекса в Астрахани подтвердила важность строгого соблюдения региональных нормативов и корректного применения индексов пересчёта. После корректировок смета приведена в соответствие с требованиями ТЕР-2025 Астраханской области, что обеспечило достоверность стоимости и успешное прохождение экспертизы.